Monelle asiakkaalle tulee yllätyksenä, että allianssiurakka jakaantuu kahteen erilliseen vaiheeseen. Kehitys- ja toteutusvaihe ovat erillisiä niin ajallisesti kuin sopimuksellisesti. Jälkimmäinen, eli toteutusvaihe ei automaattisesti seuraa kehitysvaihetta. Kehitysvaiheeseen lähtiessään tilaaja ei sitoudu kohteen toteuttamiseen, kehitysvaihe on käytännössä riskitön. Toteutusvaiheeseen jatketaan mikäli tilaaja ja palveluntuottajat ovat kehitysvaiheessa onnistuneet kehittämään ratkaisut, joiden hintaan ja sisältöön kaikki osapuolet voivat sitoutua.
Vanha suomalainen sanonta tietää, että köyhällä ei ole varaa ostaa halpaa. Tätä samaa paradoksia joudutaan käsittelemään myös allianssin kehitysvaiheessa. Kuinka paljon rahaa kannattaa kohteeseen tilaajan investoida ja mihin nämä rahat kannattaa kohdentaa, jotta tulos olisi tilaajan kannalta kokonaistaloudellisesti paras. Kokonaistaloudellisesti paras ratkaisu on erittäin harvoin sama kuin halvin ratkaisu. Kuitenkin rakentamisessa lähes yksinomaan tuijotetaan ostohintaa. Valitsemalla muun kuin halvimman hinnan, joutuu helposti inkvisition eteen. Aina löytyy joku joka "olisi saanut ostettua halvemmalla". Raivostuttavaa mutta niin yleistä. Sillä kun ei ole väliä kuka on edullisin alussa vaan lopussa...
Royal Academy of Engineering -koulu julkaisi 1998 tutkimuksen, jossa määriteltiin toimistotalon 25 vuoden käytölle kaava 1:5:200. Yksi edustaa rakentamiskustannuksia, viisi kiinteistön ylläpitokustannuksia ja kaksisataa kiinteistössä tapahtuvan liiketoiminnan kustannuksia. Tätä kaavaa on kritisoitu, mutta pääviesti on mielestäni kristallin kirkas. Rakennusinvestoinnin hinnan sijasta rakennushankkeeseen ryhtyvän kannattaa etsiä kokonaistaloudellisin ratkaisu ylläpitokustannusten sekä kiinteistön liiketoiminnan kustannusten ja tuottojen kannalta. Sieltä ne isoimmat säästöt ja hyödyt löytyvät. Tilaajan kannattaa valita hankkeelle toteutusmuoto ja palveluntuottajat, jotka parhaiten pystyvät auttamaan häntä näitten kehittämisessä.
Alliansin kehitysvaiheessa kartoitetaan tilaajan liikkumavara investoinnin hinnan suhteen. Samalla koko allianssiryhmä sitoutuu tilaajan muihin tavoitteisiin, tiimin pitää tietää millaista kiinteistöä tilaaja haluaa kehittää, mikä on tilaajan kiinteistöstrategia. Tämän jälkeen taitavat palveluntuottajat auttavat tilaajaa löytämään kokonaistaloudellisesti parhaan ratkaisun tilaajan lähtökohdista. Tähän käytetään apuna asiantuntijoita ja ns. target value design -prosessia.
 |
| Evans, et al. mukaillen 1:5:200 malli sekä isoimpana liiketoiminnan tuotot |
